哈嘍,大家好~~~我是小編田甜，關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入，國(guó)有土地使用權(quán)出讓這個(gè)很多人還不知道,那么現(xiàn)在讓田甜帶著大家一起來(lái)看看吧！

1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓可以采取招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》規(guī)定，商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性用地和其他土地供應(yīng)計(jì)劃公布后同一地塊有兩個(gè)以上意向用地者的，都必須由市縣人民政府土地行政主管部門依法以招標(biāo)、拍賣方式提供； 　　確實(shí)不能采用招標(biāo)、拍賣方式的，方可采用協(xié)議方式。

2、采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的，出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。

3、 在這三種方式中， 招標(biāo)和拍賣具有公開(kāi)性、競(jìng)爭(zhēng)性，一般不存在低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的現(xiàn)象；協(xié)議出讓由于沒(méi)有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，土地由誰(shuí)使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。

4、非法低價(jià) （包括無(wú)償）出讓主要發(fā)生在以協(xié)議方式出讓土地的行為上，因此規(guī)范協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 至關(guān)重要。

5、 區(qū)別是否低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，現(xiàn)主要依據(jù)以下規(guī)定：1992年原國(guó)家土地管理局出臺(tái)的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》規(guī)定“土地使用權(quán)出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、 出租、抵押等不同方式，按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%”；1995 年又出臺(tái)了《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)最低價(jià)確定辦法》規(guī)定，協(xié)議出讓最低價(jià)根據(jù)商業(yè)、 住宅、工業(yè)等不同土地用途和土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區(qū)、直轄市確定，確定協(xié)議出讓最低價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮征地拆遷費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銀行 利息及土地純收益等基本因素。

6、 由以上規(guī)定可以看出，協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的土地出讓金不得低于協(xié)議出讓最低 價(jià)，協(xié)議出讓最低價(jià)是衡量是否低價(jià)出 讓國(guó)有土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)。

7、然而，在實(shí)際工作中，由 于出讓土地類型、目的，取得土地利用狀況等的差異，依靠以上原則確定的協(xié)議出讓最低價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量是否低價(jià)出讓國(guó)有土地已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

8、一方面是可操作性低，出讓土地有可能是新 增建設(shè)用地直接協(xié)議出讓；另一方面也有可能是原劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)交土地出讓金；再者， 還有可能是企業(yè)改制涉及的土地出讓等。

9、不同情況地價(jià)內(nèi)涵不一，繳納土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該有很大差異。

10、首先，僅按不同用途 基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例確定的協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)法滿足不同土地情況出讓地價(jià)的需要， 難于操作，致使有些地方公布的協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形同虛設(shè)。

11、 第二，具體出讓地塊地價(jià)內(nèi)涵往往與協(xié)議出讓最低價(jià)地價(jià)內(nèi)涵不一致，二不具有可比性，若以此確定協(xié)議出讓土地出讓金，既 有可能導(dǎo)致國(guó)有土地資產(chǎn)流失，也往往會(huì)出現(xiàn)侵犯原土地使用者權(quán)益的情況。

12、第三，根據(jù)國(guó)土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，劃撥土地 使用權(quán)價(jià)格可作為企業(yè)權(quán)益計(jì)入企業(yè)資產(chǎn)，劃撥土地需轉(zhuǎn)為有償使用土地的，按出讓土地使 用權(quán)價(jià)格與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格 差額部分核算出讓金，這已不大適用于按上述文件規(guī)定確定 的協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

13、 ②最低價(jià)確認(rèn)方法 協(xié)議出讓最低價(jià)不能簡(jiǎn)單地由基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例確定，應(yīng)分門別類針對(duì)具體出讓土地類型及地價(jià)內(nèi)涵制定標(biāo)準(zhǔn)。

14、 新增建設(shè)用地協(xié)議出讓最低價(jià)確定。

15、對(duì)于新增建設(shè)用地采用協(xié)議方式出讓的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。

16、 生地主要是指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開(kāi)發(fā)和土地平整的土地， 土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、征地過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)等土地取得費(fèi)用由申請(qǐng)使用土地者支付。

17、 其協(xié)議出讓地價(jià)的核定應(yīng)該是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地所產(chǎn)生的土地增值費(fèi)，或稱土地所有權(quán)收 益、土地純收益。

18、當(dāng)然，土地出讓金與新增建設(shè)土地有償使用費(fèi)是不同的，土地出讓金是市、 縣人民政府土地行政主管部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定的標(biāo) 準(zhǔn)向國(guó)家繳納的土地出讓的全部?jī)r(jià)款。

19、而新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)是指國(guó)務(wù)院或省級(jí)人 民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地時(shí)，向以出讓等有償使用方式取得新增建設(shè)用地的市、 縣人民政府收取的平均土地純收益。

20、雖然繳納主體和性質(zhì)不同，但由于新增建設(shè)用地征收標(biāo) 準(zhǔn)的制定是由國(guó)土資源部按照全國(guó)城市土地分等和城鎮(zhèn)土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)水平等情況確定 的，其標(biāo)準(zhǔn)的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性，因此，新增建設(shè)用地協(xié)議出讓最 低價(jià)的確定可以以此作為依據(jù)。

21、根據(jù)《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收繳使用管理辦法》確 定，各地征收標(biāo)準(zhǔn)的制定以新增建設(shè)用地中依法納入有償供地的比例約為60%，從而確定平 均純收益征收定額標(biāo)準(zhǔn)，因此協(xié)議出讓最低價(jià)的確定可按以下公式計(jì)算： 協(xié)議出讓最低價(jià)=新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)÷60% 毛地和熟地具備建設(shè)條件的土地，其協(xié)議出讓最低價(jià)的確定可以以基準(zhǔn)地價(jià)和生地出讓最低價(jià)加上相應(yīng)的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)等綜合考慮。

22、 土地價(jià)格是一個(gè)有機(jī)整體，依據(jù)土地構(gòu)成分離出土地出讓金有其片面性，在使用上也有 局限性，一般只適用于工業(yè)用地，用于商業(yè)、住宅等用地并不適用。

23、但對(duì)于目前制定新增建 設(shè)用地（工業(yè)用途）協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，卻不失為行之有效的辦法。

24、 對(duì)于新增建設(shè)用地中用作商業(yè)、住宅用途的，其協(xié)議出讓最低價(jià)的確定要以基準(zhǔn)地價(jià)為 準(zhǔn)；以生地、毛地出讓的，從基準(zhǔn)地價(jià)中扣除相應(yīng)的平均土地取得費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)等。

25、 企業(yè)改制涉及劃撥土地使用權(quán)協(xié)議出讓最低價(jià)確定。

26、根據(jù)國(guó)土資源部《關(guān)于改革土地估 價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，企業(yè)改制時(shí)，劃撥土地需轉(zhuǎn)為有償使用土地 的，按出讓土地使用權(quán)價(jià)格與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差額部分核算出讓金。

27、據(jù)此核算出的土地出讓金就有可能低于標(biāo)定地價(jià)的40%，對(duì)于企業(yè)改制涉及的補(bǔ)繳土地出讓金，不能按“不低 于標(biāo)定地價(jià)的40%”作為衡量低價(jià)出讓國(guó)有土地的標(biāo)準(zhǔn)。

本文分享完畢，希望對(duì)大家有所幫助哦。

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